Покупка земельного участка без рисков: что следует проверить перед сделкой

Приобретение земельного участка является серьезным вложением средств, требующим от покупателя внимательного анализа всех деталей во избежание возможных рисков и проблем в будущем.

Помимо фактической оценки расположения приобретаемого земельного участка, включающей получение сведений о наличии инфраструктуры, об экологическом состояния местоположения, типе грунтов, рельефов и прочем, перед осуществлением сделки важно также проверять юридические аспекты.

Перед совершением сделки необходимо убедиться, что продавец является собственником земельного участка. Данную информацию можно проверить с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Обращаем внимание, что в настоящее время в данном документе для третьих лиц не отображаются персональные данные собственников, в том числе их ФИО. Однако владелец недвижимости может разрешить раскрывать свои персональные данные содержащиеся в ЕГРН, третьим лицам, подав соответствующее заявление в Росреестр либо уполномочив нотариуса на получение и предоставление этой информации. Такое разрешение можно предоставить на время продажи объекта, чтобы потенциальные покупатели смогли самостоятельно проверить необходимые сведения.

Заявление о раскрытии сведений о персональных данных владелец недвижимости может подать:

• через МФЦ;
• с помощью портала «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru/600777/1/form;
• на сайте Росреестра https://lk.rosreestr.ru/eservices/other.

Если на участке расположены строения, важно также убедиться в их принадлежности продавцу и возможности продажи вместе с землей.

Покупателю также следует уточнить категорию земель, на которых расположен участок, и установленный вид разрешенного использования, поскольку они регулируют особенности использования земельного участка, в том числе возможность осуществления на нем строительства. Напоминаем, что категории земель закреплены в ст. 7 Земельного кодекса. Перечень и подробное описание видов разрешенного использования приводится в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Отметим, что частные жилые дома можно строить на участках, расположенных на землях категорий «Земли населенных пунктов» и «Земли сельскохозяйственного назначения», если установлен определенный вид разрешенного использования. На землях населенных пунктов дома можно строить на участках с такими видами разрешенного использования, как «личное подсобное хозяйство» и «индивидуальное жилищное строительство». На землях сельскохозяйственного назначения – на участках, где разрешен вид использования «ведение садоводства».

Перед покупкой земельного участка необходимо тщательно проверить наличие ограничений и обременений на объект недвижимости, включая проверку на попадание участка в границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Покупателю также рекомендуется сравнивать данные Росреестра о границах участка с их реальным расположением на местности, внимательно проверять соответствие фактической площади участка и площади, указанной в документах. Обращаем внимание, что с 1 марта 2025 года осуществление сделки в отношении земельного участка невозможно, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Если межевание не проводилось, собственникам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для уточнения границ земельного участка для дальнейшей регистрации сделки Росреестром.

Информацию о границах, площади, категории и разрешенном виде использования земельного участка граждане могут узнать следующими способами:

• Благодаря сервису «Публичная кадастровая карта», расположенному на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» https://nspd.gov.ru/map?thematic=PKK. Для получения необходимой информации достаточно знать кадастровый номер земельного участка.
• В выписке из ЕГРН. Заказать выписку из ЕГРН можно, обратившись в офисы МФЦ либо, воспользовавшись электронными сервисами на официальных сайтах Росреестра https://lk.rosreestr.ru/eservices/request-info-from-egrn/real-estate-object-or-its-rightholder или Роскадастра https://kadastr.ru/services/zakaz-vypisok-iz-egrn3442/, либо на портале «Госуслуги» https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form.

Материал подготовлен

Филиалом ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу:

Тел. +7(812) 630-20-73

press@78.kadastr.ru