Круглосуточная справочная
8 800 100-34-34
БУДЬТЕ С НАМИ
13 Мая 2015

«Постановка на государственный кадастровый учет созданного многоквартирного дома и расположенных в нем помещений, в соответствии с Федеральным законом

Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Необходимым для осуществления кадастрового учета документом, представляемым заявителем вместе с заявлением, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, является технический план.

В соответствии с частью 3 статьи 44 Закона о кадастре кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года вправе осуществлять физические лица, имеющие действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (кадастровые инженеры). Реестр кадастровых инженеров, осуществляющих кадастровую деятельность на территории Тюменской области, доступен на Портале государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (электронный адрес https://portal.rosreestr.ru).

При постановке на учет многоквартирного дома осуществляется постановка на учет всех расположенных в нем помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме (часть 4.1. статьи 25 Закона о кадастре).

Требования к подготовке технического плана здания утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» (далее – Требования).

30.06.2014 вступил в силу приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.02.2014 № 86, которым внесены изменения в приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке», в том числе предусматривающие, что технический план здания многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета всех помещений, расположенных в таком многоквартирном доме (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Особенности подготовки технического плана многоквартирного дома:

- предусмотрен следующий вид кадастровых работ: создание многоквартирного дома и помещений, расположенных в нем, в том числе жилых и нежилых помещений (п. 21 Требований);

- в текстовую часть технического плана включен раздел «Характеристики помещений в многоквартирном доме», который включается в состав технического плана только в случае выполнения кадастровых работ в связи с подготовкой технического плана на созданный (образованный) многоквартирный дом для постановки на кадастровый учет такого дома и расположенных в нем помещений (п. 7 Требований);

- раздел «Характеристики помещений в многоквартирном доме» содержит последовательно сведения о характеристиках каждого помещения в многоквартирном доме и заполняется в отношении всех помещений в многоквартирном доме (п. 42 Требований). Пунктом 43 Требований определены сведения, которые включаются в раздел «Характеристики помещений в многоквартирном доме».

В случае если государственный кадастровый учет квартиры в многоквартирном доме осуществлен в установленном Законом порядке, в строке «1» раздела «Характеристики помещений в многоквартирном доме» указывается кадастровый номер помещения, иные строки в указанном случае не заполняются.

Технический план подготавливается и представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

На сегодняшний день XML-схемы, используемые для формирования XML – документов для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома и расположенных в нем помещений, на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в сети Интернет не размещены.

До момента размещения XML-схем на официальном сайте и введения их в действие технический план здания, подготовленный в связи с постановкой на кадастровый учет многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений, предоставляется в орган кадастрового учета в виде заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера XML – документов, подготовленных с использованием актуальных XML-схем, размещенных на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в сети Интернет (в отношении здания и каждого из расположенных в нем помещений).

В этой связи филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области рекомендует кадастровым инженерам при подготовке технических планов использовать действующие в настоящее время XML-схемы документов и максимально полно заполнять существующие разделы XML-схемы, а также раздел «Заключение кадастрового инженера».

Документы, на основании которых может быть подготовлен технический план многоквартирного дома, определены частью 8 статьи 41 Закона о кадастре, в соответствии с которой сведения о здании, за исключением сведений о местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию, проектной документации или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого здания.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, многоквартирный дом, в отношении которого требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но такое разрешение не получено, не является завершенным строительством и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре).

При этом, в силу положений Закона о кадастре (статьи 7, 25, 27, 41) в государственном кадастре недвижимости могут быть учтены помещения (квартиры), расположенные в здании, т.е. в объекте, завершенном строительством.

Государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и расположенных в нем помещений не может быть осуществлен прежде окончания строительства такого здания. Завершение строительства здания (многоквартирного дома) подтверждается разрешением на ввод здания в эксплуатацию.

Следовательно, технический план многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений должен быть подготовлен на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Проектная документация и иные документы, предусмотренные федеральными законами, могут быть использованы в качестве дополнительных документов, которые подтверждают внесенные в технический план сведения об объекте.

В случае несовпадения фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации:

- в разделе «Характеристики помещения» технического плана указывается фактическая площадь, определенная в ходе выполнения кадастровых работ;

- в разделе «Заключение кадастрового инженера» отражается обоснование результатов кадастровых работ, а также причины несовпадения определенной кадастровым инженером площади помещения и площади помещения, указанной в документах.

В случае, если в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана помещения указано, что различие в площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации, связано с проведением работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, а также с реконструкцией здания, в котором расположено помещение, в данный технический план включается документ, подтверждающий завершение указанных работ (акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, разрешение на ввод после реконструкции и т.п.).

Кроме того, необходимо отметить, что в случае подготовки технического плана многоквартирного дома с использованием разрешения на ввод здания в эксплуатацию, и такое разрешение включено в состав приложения технического плана, то при указании его реквизитов в разделе «Исходные данные» технических планов помещений данное разрешение считается включенным в состав технических планов помещений, и его включение в состав приложения к техническому плану каждого помещения нецелесообразно (относится только к случаю представления в орган кадастрового учета одного заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома с приложением технического плана здания многоквартирного дома и технических планов всех расположенных в нем помещений).